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地产下半场黑天鹅会很多,但有一个150万亿的市场在等你! 发布时间:2017-03-09

一、中国房地产已走过30年规则要改了

 

此前有一段时间搞房地产论坛大家不积极,因为大家觉得没有什么好问的。现在大家又积极踊跃了,不是因为转型成功不成功,而是因为黑天鹅一个接一个到来。

 

最典型的就是:今年上半年房地产还一路高歌猛进,结果9月份“930”黑天鹅突然就出现了。全行业可能对本轮调控的力度以及结果的估计不足。

 

过去,房地产经历了十几次调控,很多人因此不太在乎是否调控。但是本轮调控跟以往的调控是不一样的,情况发生了很大的变化。

 

中国房地产行业已经30年了。世界二字,“世”是时间,“界”是空间,“世界”就是时空。一世是30年。“30年为一世而道更”,道就是规则,三十年河东三十年河西,中国房地产走过30年以后,规则要改了。

 

到了“道更”的时候,全行业必然面临一个根本的哲学问题——你是谁?你从哪来?你要到哪去?更具体一点说,就是房地产是什么?房地产从何而来,我们向何而去?

 

二、过去30年里房地产的逻辑 到今天已经完全变了

 

上半场有四个关键词:第一个是地方的土地财政;第二个是房地产的预售制度;第三个是持续的巨量增长(前年我们认为到了阶段性高点,结果去年立马破了前年的记录,今年从前三季度看,全年的销售额可能会达到十万亿,破去年的纪录一点问题也没有);第四个开发红利,没开发红利就没有地王!

 

上半场有四个市场背景:资本稀缺、城市化人口流动、供不应求、基础设施不足;只有深刻理解这些背景,才能理解行业从何而来。以资本为例,之前是资本稀缺时代,上个世纪80年代到90年代初,我们出台了一系列中国房地产的根本制度:政府没钱靠土地财政;开发商没钱靠预售;老百姓没钱靠按揭……现在不一样了,资本稀缺变成了资产荒。大家不知道应该把钱投到哪里去。逻辑完全不一样,因此规则肯定要变。

 

城市化已经到了部分城市要限制人口的程度了。比如,北京要限制常住人口数。北   京、上海的土地指标没有一年能够完成,这跟30年前是不一样的。

 

市场从供不应求到要去库存。以前基础设施不足,现在我们面临产能过剩。

 

以上是中国房地产从上半场走到下半场的过程中发生的变化。

 

三、没有产业支撑的城市 即便轨道交通发达也很危险

 

下半场的四个关键词:量变到质变、服务红利、大都市圈化、存量;理解了这些变化,就能抓住市场的契机和创新的本质。

 

下半场是从量到质的时代,我们需要问什么是房地产,房地产是谁的问题。

 

首先,城市变成大都市圈,大都市圈化跟原来的城市化存在区别;其次,过去我们讲的基本是增量,但其实存量也是房地产。这两个问题,都是下半场需要极度关注的。

 

在价值层面,过去买地卖楼的基本干法可能会发生变化。

 

非洲的摩洛哥经济只相当于中国的80年代,而且是一个农业国家,其两个主要城市,马拉喀什和卡萨布兰卡的房屋质量比中国差很多,相当于深圳的农民房,但房价在人民币12000每平米左右。因为这两个城市是核心城市。而那里的中国人也多,特别是华为、中石油等中资企业的人多。但是稍微偏远一点的地方,就卖不起价格了。

 

20世纪80年代的上海、北京、深圳这些一线城市,房价大概是30005000,只有马拉喀什和卡萨布兰卡的一半。

 

因此,过去说的一线、二线、三线递进式的演化可能并不一定对,未来房价变化的核心逻辑将跟都市圈的改变紧密相关。未来一两年,在核心城市限贷限购的情况下,房地产的发展空间在于整个大都市圈,比如深圳外围的中山、东莞等;还有北京外围的六环到七环之间不限购不限贷地区。

 

不过,光看到都市圈中心的距离和交通也不行,轨道交通规律不一定是对的。以日本的户田为例,户田的交通非常好,在地铁沿线,半小时之内可以到东京市区,但是它没有产业,只是一个“卧城”,因此竟然是全日本房价最低的地方。所以对于房企来说,如果在北上深周边的城市高价拿了地王,但缺乏产业支撑,即便轨道交通十分发达,也不一定卖得起价格。一定要轨道交通加产业才能让城市焕发活力。

 

全世界都是类似的逻辑,前面提到的马拉喀什,开车不到半个小时,就能到非洲部落,看到羊在树上,那是奇观,但那个地方的土地几乎一钱不值。城市是创新的发动机,所有创新都发生在核心都市,包括所有房地产的创新,违背这个逻辑做事就很可能会头破血流。核心都市是人群的大容器,有一个容器规律。纽约的华尔街跟中国城距离很近,高大上跟脏乱差挨在一块,看起来好像不搭,但二者形成互补,非常协调。

 

所有高大上之所以有效率,是因为有脏乱差,脏乱差让高大上凸显。因为只有有脏乱差的地方服务人员才住得起,进而能够低成本的提供24小时的服务。

 

同时,这也说明,即使是核心城市的房价也在分化,而且未来会越来越严重:一些资产在高速流动,另一些则根本就没法卖,只能租出去。

 

四、地产下半场可能会出现很多黑天鹅

 

地产下半场,极可能会出现很多我们以前预料不到的黑天鹅。

 

首先是土地财政。

 

土地财政是中国房地产的根本制度,1987年拍卖第一块地,一直到现在,马上就满30年了。怎么变?值得大家密切关注。

 

其次是预售制度。

 

我们可能会从中国香港的预售制度,过度到欧美的预售制度,时间节点是2019年之前。

 

凭什么没交房就按揭?目前,开发商已经不缺钱了,为什么还要将预售作为融资手段呢?一旦预售制变更,那么房企的负债率会随之变化。

 

环保一定会从先进理念变成强制的要求。目前,加入绿色供应链的只有70余家房企。作为有先见之明的房企,应尽快加入绿色供应链,不环保就不采购。

 

五、围绕150万亿存量市场进行创新 市场依然很大

 

下半场服务红利最主要的变化是人的变化。

 

中国有两波人在房地产发展过程中起着极其重要的作用,一个60后,一个85后,而且这两波人通常是一家人,父子关系。但两波人的生活方式不一样。8590后有撒娇派诗人,许多是富二代,家里有人出钱可以撒娇,这些人现在就是消费的主力军;而60后的群体退休,则可以推动整个养老产业的发展。研究中国的消费升级,只要研究这两波人就可以了。

 

 

我们以前讲究户型的模范家庭式,但核心区的资产泡沫化,几乎都不是模范家庭式。香港70年代卖出的的户型,全部在改造,变成劏房(打破原户型,分割出的小房)销售。因为价格太贵,如果过大的话,租也租不起。

 

未来,中国核心城市中心区的户型也会变。比如,客厅和厨房可能就不需要了,因为他们的时间不花在客厅,厅就没有用了;还有居住共享,美国试验证明,除了冲凉上厕所睡觉不能共享,其他都可以……一旦这样,户型自然要跟着改变……

 

更进一步的说,将来,内容会取代功能,因为基本的功能,大家都差不多,但是场景却是可以不一样的。

 

当然,所有的变革一定是要基于产权的分割的实现。房地产是不动产,不动的东西很难流通的。要能流通,要诞生一系列的创新,必须在房地产一系列的权利的分割的前提下,在共享的前提下,这是未来房地产一切创新的根本。

 

我国房地产的使用权、抵押权、经营权和共享是一个公共制度。在国外,拥有一套房产会有一本公共契约,目前中国还没有,但未来一定有。

 

因为,所有的创新都需要在权利中加入规则予以约束。在不改变所有权前提下,还能改变使用权,照样能抵押、上市流通,进而对其进行拆分。未来,我们需要高度关注房地产这个实体背后可以拆分的权利,这与房地产的新金融紧密相关。

 

目前新房市场每年销售额10万亿左右已经足够吓人,可是,我们背后还有一个150万亿的存量市场,空间非常非常大。


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