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陈劲松:为什么2017租售同权堪比98年住房制度改革? 发布时间:2017-08-28
租售同权,除了学区房,还应该有更多的权利,甚至将带来房地产下半场的巨大变革。新濠网址董事长陈劲松先生从更高更全面的角度为我们分析了租售同权的伟大意义。
大家都在讲租售同权,那租售同权到底意味着什么?要先弄清楚这几个问题:
第一,什么是租售同权?租和售怎么就同权了?这个概念本身意味着什么?尽管现在还不太清晰,但我们在理论上探讨一下是有必要的。

第二,都说租售同权堪比98年房改,有伟大的意义,到底它的意义在哪里?

第三,租售同权的商机在哪里?

一、什么是租售同权?

有人说2017年租售同权堪比98年住房制度改革,凭什么?我觉得要先搞清楚什么是租售同权。
首先,什么叫“售”的权利?把售的权利搞清楚了,租才能搞清楚,租跟它同。售是什么?Property Right,就是它的产权,售是物业的所有权。
物业的所有权意味着什么?都有什么权利?房地产的所有权权力是“一束权利”,就是一个权利束,房地产因为这个权利束的意义诞生了价值。
1、“售”的三个重大权利
第一项是拥有产权就享有城市公共服务的权利。比如说警察、学校、医院等服务,不能不让人使用,这个是Property Right当然的权利,享有公共资源和公共服务的权利。
第二项是拥有物业产权,可以对这个物业进行抵押、质押、出租、改造等,这一系列活动是物业本身权利带来的。
房地产所有权在过去30年成为了中国房地产所谓的泡沫,因为这个权利是保障的、清晰的,这个权利使得房地产成为中国投资最大的一块。
第三项其实是第二个权利的部分,叫做物业的重新改造、重新使用和重新定义。比如说将物业大改小、商改住,只要不违法,产权所有人就可以申报,申报部门就得批,不批得有理由,这是物业的处置权。
2、“售”的权利很清晰,但“租”的权利一直不清晰
因为售的权利非常清晰,以至于过去30年,在中国就两大权利是最明晰的,一是有限公司,二是物业产权。没有比这个权力更清晰的描述了——《公司法》和《房地产法》。
凡是权利一旦界定清晰,就是可以大规模交换的产品。所以,过去30年中国的有限公司、上司公司、股权和物业的房地产价值升值跟这个高度相关。
但是租的权利就不清晰。租的权利到底是什么不清晰?租的权利往往跟合同相关,被合同规定。合同里,法律对租没太多规定,也没提供太多保障。
要转让一个物业,那是有明确规定的;如果是转让一个租赁产权的话,就不清楚了,就被原合同规定了。而原合同里甲方跟乙方的权利也不对等,也没太清晰,以至于租赁在中国就不是一个可大规模扩张的业务。
但是事实上,租赁的量又很大,产生了巨量的细碎的合同规定,而这每个细碎的合同里都充满着甲乙双方的较量和博弈。租赁虽然收了管理费,但对权利这方面规定的少,没把这当回事。
什么是收了租赁管理费?就是租赁要交税。按理说,收了税应该保护,但对租赁又没说清楚,就只能遵照原合同,以至于这里面的事情就比较多。比如我检查过了房间的洗手盆没有问题,结果过两天就坏了,你说修理费谁付呢?
这件事就要根据合同的具体内容了,这就是双方的较量。一旦出现这种事,这就不是一个大规模、可拓展、可转让的、可抵押的生意了。以至于中国的租赁市场虽然规模很大,但仍是一个权利、义务等都不明晰的市场。
广东一出“租售要同权”,大家都开始讨论学区房,那是权利之一,公共服务不止学区房。我们以为租也可以上好学校,其实不是,这是跟公共服务、跟学校的资源相关的。所以,虽然你在那个学区,也不一定能进去,在这点上你跟买的人是一样的。
其实在很多地方这都不是个事了,用水电煤气费账单证明我住在这,就可以上这个学区。实际上并不是说学区的问题,最重要的是租赁产权的明晰化,既然售的权利有三条,那租就得跟它相同,这样叫租售同权。
只要租售同权,就意味着租赁这件事是有保障的,是可以大规模复制和有清晰界定的。怎么签合同,双方怎么做都好,就算说这合同不对都可以,因为这符合租售同权基本规定。一旦这样,租赁合同同样也可以质押、抵押。
当然也可以转让,因为权利清晰就可以转让,这个是租售同权的本质核心。一旦这样,原先分散的租赁市场需要被整合,一个规模性的租赁公司才会诞生。
否则就成不了,权利不保障怎么能成呢?没《公司法》的时候,你办公司这事能成吗?《公司法》就保证了每个人可以办公司,这样公司就多了。
3、“租售同权”里的租赁权利应清晰
第一,享有公共服务,不应该被歧视。当享有公共服务,不被歧视时,也就是租房成为了一个可接受的、有尊严的生活方式了。不管是短租,还是长租,没有公共服务,租售同权就白说了。
第二,享有租赁产权。租赁产权应该被保护,而且租赁产权应该跟房屋产权一样,享有租赁期限内的转让、抵押、质押等权利。如果没有这个权利,大规模的租赁公司诞生不了。否则,就只是黑二房东,全是私底下的,不被保护的。
为什么说是黑二房东呢?因为不能透明,他的权利也说不清楚。这也是为什么黑二房东也很难做大的原因。所谓的租金金融化,因为权利不保障,也就谈不上金融化了。
第三,享有房屋的处置权。在不违反法律的前提下,对房屋进行改造、更新、重新分割、重新装修等权利,包括消防报批等,这个权利非常重要。这个权利物业产权方是有的,因为这个房子是他的。那租赁方有没有?
这对于集中式、分散式公寓同等重要。假设是分散式,在小区公共契约没有规定的情况下,就应该有这个权利。比如说N+1的改造权利,管的严就没有,管的松就有,关键是群众不知道。
新濠红璞公寓在济南就碰到这种情况,小区居民不让你开公寓,这个事就非常糟糕,为什么呢?因为权利不明晰。
在公共权利没有清晰的情况下,申报可以批,也可以不批,但是必须得明确谁批谁不批。什么地方说不清楚,什么地方就容易产生腐败、寻租、私下交易、黑市场,租赁怎么能健康发展呢?所以租售同权就是这三个权利。
二、租售同权的伟大意义
为什么租售同权具有伟大的意义?伟大在哪里?如果没有租售同权,房子就是所有权的意思,租赁权就不是一个可以说的清楚的权利。这什么意思呢?没有租售同权,房子就是为了炒的,不是为了住的,谁都得买房,谁也不能租,租房就有漂泊感,因为权利不清晰。
1、改变中国人根深蒂固的买房观念
中国人几千年对于租赁合同始终不太重视,以至于骨子里就要买房,不买房好像就没根了。其实是制度决定了人性,哪有说中国人生下来就要买房子的。因为这种租售不同权使得租赁不是一种有尊严的生活方式。
没尊严这件事很严重,中国人重视家庭,爱孩子,怎么能老是没尊严地租房子呢?租房子是一个短期过程。但是我们在国外可以看到,1/2至1/3左右的人都是租房子生活的,他们没觉得尊严有问题。
举个例子,新濠曾有一个董事,他是台湾人,他在香港就是租房子,从来不买。他说因此错过了很多房子升值的机会,他说这个我认,但是我没错过买腾讯股票的最好时机,我为什么非得买房子?对房子我是非专业的人士,房子升值不升值我看不懂,但是腾讯、阿里巴巴的股票我看得懂,它们涨的不比房子少,我有这种选择,不用非得买房。
他租的是香港半山一个豪华公寓。他说我算了一笔账,买是每平方呎3万块钱。租呢?不到20块。他说如果你买了这个房子,收租的回报是不合算的,那我为什么不租呢?同样拥有半山的环境,为什么不租?我租了之后,其他的钱干别的,回报比这个高多了。
2、改变房价不断上涨的局面
目前中国几乎所有城市的租金回报率大概在3%左右或者之下,这是不合理的,为什么还要买?租售不同权。租售同权更伟大的意义在于房子是住的,不是炒的,住的人无论是自己拥有,还是租赁,都是同等人格的,都是受法律保护的,都是被公共服务平等服务的。
比如说一个长的租赁期内,都有对这个房屋的改造可能性,否则租赁是不够的,租约够长就可以改造,这就租售同权的意义怎么评价都不过分,这是中国房地产后30年最主要的意义。如果没有租售同权的概念,接下来30年我们的房地产不好收场,房价还一个劲地往上走,这不是典型的“灰犀牛”吗?
很多人拿着很低的租金回报率,期待着房子上涨,他们宁可房子空着也不租,因为大家都是短期行为,租赁的人也短期,租房的人也短期,这种漂泊感使得房子只能是买的。
3、挖掘非商品房的价值,打开一个巨大的市场
租售同权,一旦租跟售是同等权利,你会发现一个巨大的市场诞生了:那些非商品住宅、非商品写字楼、老厂房、农民房、不适应城市发展的房子的价值就可以得到挖掘了。
中国的城市有一个特别怪的现象,就是房子十来年就拆,号称旧城改造,原因是什么?它们不值钱,因为它们是农民房、厂房,实在是没商品价值,以至于中国是建筑寿命最短的国家,建筑寿命只有十几年,这在全球都闻所未闻,因此造成巨大浪费。
但在商业上又说得合理,房地产公司马上就交个商品房地价,容积率一提升,房价就涨,干嘛要改造厂房和老的办公楼?没价值啊,所有人都打房地产的主意,全民房地产由此形成。
我们看到各类机构和企业都变成了房地产公司的原因就在于此,我不干房地产就是傻瓜,因为只有拿地卖房我才能挣大钱。但租售同权使得它们的价值开始发挥作用,这一部分租也可以租了,但是因为没有租售同权明确概念的提出,以至于租也是短期行为,是临时的,甚至是暗箱操作、台底操作的。
这跟98年房改一样,都是激活了一个巨量的市场,这就有了特别伟大的意义。由此,中国人就不是世界上特殊的一类人,非买房不可,不买房丈母娘都不待见,所谓的丈母娘理论就不存在了。
女婿就可以去买阿里巴巴的股票了,人家有这么好的回报,为什么要买房?“中国丈母娘”就是中国的丈母娘太了解中国法律了,这是民众智慧。跳广场舞的那帮大妈太了解了,为什么?这东西可以攥在手里,跑不了,别的都说不清楚,但她们对法律、权利确实深刻地了解了。
三、租售同权的商机到底在哪里?
1、“租”的权利金融化
租售同权的概念一旦产生,租的权利金融化就是一个很大的商机。比如说ABS、REITs、租赁公司的上市等,但是权利得不到保证,怎么金融化?什么叫金融化?金融化是债务的买卖。这个债不清晰,那是因为债依附的基础资产不被保护。
因为租售同权,金融化在几个方面就会开始突破,分析商机在哪里,就看租赁市场。中国租赁市场全部碎片化、台底化、租金不透明……全都不清晰,因为说起来更麻烦:地段不同、装修不同……除了以上所说的,还有供应集中租赁的住宅非常少,这就导致集中式公寓少,行业发展不起来,因为没有金融化,资金回不来,权利不保障,规模性的企业就产生不了。
2、多层次的租赁供应生成
美国的租赁市场很丰富,有学生公寓、蓝领公寓、白领公寓、高级公寓等各种层次的,因此租赁企业逐渐成为美国房地产市场中最重要的参与者。租赁成为衡量物业价值的主要标杆,租金多少,分析租金就知道有没有泡沫,我国房地产市场连泡不泡沫都不清楚。
如果没有租售同权,不可能诞生那么丰富的供应,这叫供给侧改革。供给侧改革喊口号没用,必须规定权利、建立制度。制度建好了,要做高端就做高端,定位中端就做中端,细分市场由此开始。这件事的意义是使得中国各个层次的租赁人口都会有尊严。
3、各类REITs的诞生
未来30年我们可以预见的是各种REITs的诞生,REITs最主要的是租金,以租金为主的信托,租金必须要透明、可管控,运营公司会诞生,中国房地产由此走向国际化。这并不是物业税的问题,而是租售同权的问题。
房价那么高,到底合不合理?我们不知道,但是因为各种类型的租金透明了,这就是巨大的商机,这就是租售同权的意义。
过去说大城市房价高,要解决年轻人的居住问题,一讲就是政府安居房、政府租赁,那都是表态,其实这件事是制度问题、是结构问题、是生活方式,是未来房地产最主要的指标,不是简单的一个部门怎么干,那就没有意义了。
因为租售同权的推出,因为租售同权概念的落实,使得中国人在居住方面跟国际完全接轨,这相当于第二次房地产改革。


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